Intussen is het geen nieuws meer: vastgoedbeleggers in box 3 komen er bekaaid af. De belastingheffing op vastgoed in box 3 is de laatste jaren steeds verder toegenomen. En de vraag is of het eind al in zicht is. Waar doet u goed aan als u vastgoed aanhoudt in box 3?
Forfaitair rendement drukt extra
Vanaf dit jaar wordt vastgoed in box 3 belast naar een forfaitair rendement van 5,88% over de WOZ waarde, tegen een belastingtarief van 36%. In de praktijk betekent dit een belastingdruk van ruim 2% van de WOZ waarde. Als het pand is gefinancierd, levert dit een forfaitaire renteaftrek op van (slechts) 2,5%, wat de belastingdruk iets verzacht (dit kost uiteraard wel rente). Deze belastingdruk wordt door veel vastgoedbezitters al als te hoog te ervaren.
Nog zwaardere lasten in 2026?
Om financiële tekorten op te vangen bezint het kabinet zich op een verdere belastingverhoging in 2026: het fictieve rendement stijgt dan mogelijk naar 7,77%, wat leidt tot een belastingdruk van ongeveer 2,8%. Daarbij komt dat het heffingsvrije vermogen wellicht daalt. Kortom, de belastingdruk op verhuurde woningen neemt verder toe, zodat steeds meer woningen worden verkocht. Particuliere verhuurders overwegen inmiddels een nieuwe rechtszaak tegen de Staat, want zij betalen vaak meer belasting in box 3 dan dat ze werkelijk aan huurinkomsten ontvangen. Net als bij de spaarders destijds is daarom het argument dat er sprake is van een schending van het eigendomsrecht.
Tegenbewijsregeling: lagere heffing?
Sinds enkele jaren kan via de ‘tegenbewijsregeling’ wel worden aangetoond dat het werkelijke rendement in box 3 lager is dan het forfaitaire, waardoor een belastingteruggaaf kan worden gevraagd. Dit kan via het de Opgaaf Werkelijk Rendement die binnenkort beschikbaar komt (of al is). Voor vastgoed is de regeling complex, kosten (met uitzondering van rente) zijn niet aftrekbaar en waardestijgingen (ook al zijn ze nog niet gerealiseerd) tellen mee. Daardoor levert de regeling uiteindelijk vaak weinig voordeel op.
Nieuw stelsel vertraagd
Vanaf naar verwachting 2028 geldt er een nieuw stelsel, waarbij de belasting aansluit op échte opbrengsten – huur, waardestijgingen minus kosten – in plaats van fictieve percentages. De waardestijgingen worden dan pas belast nadat ze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Er dus wat licht aan de horizon.
Wat te doen?
Hebt u vastgoed in box 3, dan kunt u een aantal zaken doen om uw belastingdruk zoveel mogelijk te matigen:
- Ga na of (vanaf 2021 t/m 2027) op basis van de tegenbewijsregeling een lagere belastingheffing van toepassing is en dien zonodig een ‘Opgaaf werkelijk rendement’ in.
- Breng het vastgoed over naar een BV (let op: wel overdrachtsbelasting van toepassing, en doorrekening van het financiële plaatje is gewenst).
- Maak bezwaar tegen de definitieve box 3-aanslag (en sluit eventueel aan bij de procedure die momenteel wordt voorbereid).
